Indicateurs octobre 2008

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Définitions

Pm/L correspond au ratio prix moyen à la vente sur prix moyen à la location. Il s'agit ici de prix observés sur le marché.

Pe correspond au prix moyen théorique calculé à partir des fondamentaux économiques, notamment les taux d'emprunt. C’est le prix d’équilibre Solution Achat = Solution Location. 

L correspond au prix moyen à la location observé sur le marché.

Pour en savoir plus sur le calcul de Pe/L et Pm/L  >> Estimation d'un actif immobilier 

Analyse des derniers chiffres de l’INSEE

Bizarrement L’INSEE a modifié l’indice des prix des logements sur plusieurs trimestres (normalement c’est la dernière valeur de leur tableau qui est provisoire).

Sur un an, la hausse des prix est de 2,7% alors que sur le 2^ème trimestre 2008 on enregistre une petite baisse de 0,5%. Sur la même période les loyers ont progressé de 2,2% sur un an et de 0,4% sur le 2^ème trimestre 2008. Pour la première fois depuis longtemps, le Ratio Prix / Loyer présente une baisse de 1%. La marche arrière est donc bien enclenchée. la chute sera plus marquée dans 3 mois.

Le graphique montre que le ratio prix / loyer est surestimé de 50%. Il doit donc baisser de 33%.

Pour mieux comprendre le marché immobilier  Faut-il acheter pour se loger ? (1)

Analyse du graphique (Rappel)

Sur les 40 dernières années, on observe une période de forte spéculation qui a duré 26 ans (1970 à 1996). Pendant toute cette période, le ratio  Pe/L est largement inférieur à Pm/L. Seule la hausse des prix permettait de rentabiliser un achat immobilier. Cette période est marquée par deux bulles. La première bulle éclate en 1981 et a atteint une amplitude de 168 loyers. Elle a été suivie d’une chute des prix à 142 loyers (-16%). La bulle suivante a eu lieu en 1991 et a atteint une amplitude de 169 loyers et a été suivi d’une chute des prix à 130 loyers (-23%).

La période 1996 à 2005 est caractérisée par une très forte hausse des prix qui a comme origine la très forte baisse des taux d’intérêt. Pendant pratiquement 10 ans les prix de l’immobilier ont été parfaitement cohérents avec les taux d’emprunt pratiqués sur le marché (Pm/L≈Pe/L). D’une année sur l’autre les prix étaient plus élevés mais la baisse des taux compensait assez bien la hausse des prix. Tout le monde était heureux: les vendeurs devenaient riches et les acheteurs allaient s’enrichir. A la fin de l’année 2005 le ratio Prix/Loyer était de 240, alors qu’il était de 130 au début de l’année 1997. La hausse de 85% de ce ratio montre très clairement que pendant toute cette période les loyers ont nettement moins progressé que les prix.

A partir de début 2006 les choses changent, car les taux ont commencé à remonter. En moins de trois ans ils ont été multipliés par 1,47 (soit 47% de hausse). Pour donner un ordre de grandeur, les taux étaient de 3,4% en 2005 alors qu’en octobre 2008 ils sont autour de 5%. Cette hausse des taux de 147 points semble bien peu de chose, mais en fait elle a eu pour conséquence d’augmenter le loyer de l’argent de 47%.

A partir de 2006, le coût du crédit devenant plus élevé, les prix auraient dû logiquement descendre. Malheureusement, pendant que les taux remontaient, les prix ont poursuivi leur ascension pour atteindre la valeur maximale de 262 loyers (début 2008). Juillet 2008, le prix moyen d’un logement était de 259 loyers. Or, compte tenu des conditions d’emprunt actuellement pratiquées (octobre 2008), le ratio Prix/Loyer devrait être de 173. On arrive à la conclusion que les prix du marché immobilier Français sont en moyenne surestimés de 50%. Une troisième bulle est donc bien là et son origine coïncide  avec la remontée des taux. Les prix ont atteint le niveau record de 262 loyers. Sur 40 ans, jamais les prix n’ont été aussi hauts !

Actuellement nous sommes dans la situation où les acheteurs, notamment les jeunes, ne peuvent plus acheter. Les vendeurs restent sur des prix élevés car ils ont besoin de préserver la plus-value nécessaire au financement de leur nouveau logement qui, lui-même, est surestimé de 50%. La machine à vendre du logement est complètement bloquée.  Les délais de vente augmentent, les ventes chutent et les stocks gonflent.

A vous de deviner la suite.