Nous avons tous eu l’occasion de constater qu'un logement de caractéristiques données (surface, qualité de construction, etc.) n’a absolument pas le même prix à la vente comme à la location, suivant la ville où il se situe. En effet 100 000€ d’immobilier ne représentent pas la même chose à Dunkerque et à Paris, car le PIB et le revenu par ménage ne sont absolument pas comparables. De même, dans ces deux villes vous ne louez pas la même chose pour un loyer de 1 000€ par mois. On sent donc bien la nécessité d’exprimer les prix par autre chose que des euros !

L’autre problème c’est l’inflation qui rend difficile la comparaison des prix observés à des dates espacées de plusieurs années. L’inflation est ce qui caractérise une modification dans le temps des prix entre des biens ou services considérés deux à deux. Et comme pour la position géographique d’un type de bien, la position temporelle fait qu’avec 10 000€ on n’achète pas la même quantité d’immobilier en 2009 qu’en 1989.

Pour les deux raisons que nous venons de voir, il est intéressant d’exprimer la valeur d’un bien immobilier par le ratio Prix/Loyer (prix de vente d’un mètre carré divisé par son loyer). Le loyer est un service que vous payez pour être logé. Il est donc très représentatif du prix que le marché peut ou est prêt à payer pour ce service, que vous soyez à Shanghai, à Paris, à Dunkerque, ou encore, en 1950 ou en 2009. Le ratio Prix/Loyer d’un bien immobilier donne une information beaucoup plus pertinente qu’un prix au m2.

Enfin, le Rendement Locatif Brut (RLB) est inversement proportionnel au ratio Prix/Loyer. En effet, si votre investissement est de 1,07.P (Prix d’achat + 7% de frais de notaire) et qu’il vous rapporte un revenu brut de 12.L (12 loyers par an), on calcule un Rendement Locatif Brut en % de 1200.L/1,07.P >> RLB=(1200/1,07)/R avec R le ratio Prix/Loyer. Pour donner un exemple, un logement vendu 250 loyers offre un Rendement Locatif Brut de (1200/1,07)/250=4,48%.

Le graphique suivant donne une cartographie des prix (août 2008) pour un échantillon de 124 villes de France.


 

Ce graphique montre très clairement qu’il y a une forte corrélation entre les prix et les loyers. Les ratios Prix/Loyer observés pour cet échantillon de 124 villes sont compris entre 132 loyers (Dunkerque) et 338 loyers (Paris 7e). Tous les points alignés sur une même droite passant par l’origine (0,0), correspondent à des villes qui offrent des ratios Prix/Loyer identiques. Il est important de comprendre que deux villes peuvent parfaitement présenter le même ratio Prix/Loyer tout en ayant des prix moyens à la vente totalement différents. C’est le cas pour Metz et Paris 3e : elles offrent toutes les deux un ratio Prix/Loyer moyen de 261 loyers, mais les prix de vente au m2 sont dans un rapport 4 ! Cela signifie que Paris 3e et la ville de Metz offrent en moyenne des rendements locatifs du même ordre de grandeur, alors que les prix n’ont absolument rien à voir.

Le graphique que vous allez découvrir ci-après donne le ratio Prix/Loyer en fonction du prix à la location, toujours pour notre échantillon de 124 villes.

 

On constate une importante hausse du ratio Prix/Loyer pour les logements qui se louent à des prix relativement élevés : on observe un écart de 45% sur la moyenne. Bizarrement, tout se passe comme si les gens achetaient sans compter lorsqu’ils ont les moyens de mettre un prix élevé dans l’achat de leur logement. Donc visiblement la bulle sur les prix est d’autant plus excessive que le prix à la location est élevé. Cela signifie également que les logements très chers se louent à des prix relativement bas en comparaison de la valeur des actifs. En conséquence, ils offrent de très faibles rendements locatifs.

Le ratio Prix/Loyer est donc un très bon indicateur de l'évolution du marché de l'immobilier. Il mesure l’inflation des prix à la vente par rapport aux loyers. Le loyer constitue notre monnaie de référence, comme l’euro l’est pour nos achats de tous les jours. Plus ce ratio est bas plus le marché de l'immobilier se porte bien. Par contre, une augmentation rapide du ratio Prix/Loyer peut être précurseur d'une bulle immobilière. 

Le graphique ci-dessous montre, sur une période de 40 ans, l’évolution de l’indice des prix (courbe bleue) et celui du ratio Prix/Loyer (courbe rouge). L'indicedes prix ne met absolument pas en évidence les bulles de 1981 et de 1991. Tout au plus on constate une légère baisse des prix après 1991, mais rien de plus. En fait c’est l’inflation qui masque la baisse des prix. Par contre, la bulle de 2008 est très visible, car nous avons peu d’inflation sur cette période. L’autre courbe, de couleur rouge, montre l’évolution du ratio Prix/Loyer. Les prix à la vente sont ici déflatés par rapport aux prix des loyers. Le graphique révèle sans problème les bulles de 1981, de 1991 et bien évidemment celle de 2008.

 

Pour les jeunes qui n’ont pas connu les années 70-80. Il faut savoir qu’à cette époque l’inflation était de l’ordre de 10 à 12% par an et que votre salaire était automatiquement compensé de l’inflation tous les 2 ou 3 mois. De plus vous aviez sans problème une augmentation personnelle de l’ordre de 5 à 10% par an (10% sans problème pour un cadre en région Parisienne). Votre salaire augmentait donc facilement de 15 à 20% par an ! Pour acheter un logement, en 1981 les taux d’emprunt étaient de l’ordre de 15% et il fallait un apport personnel minimum de 20%. En général, les prêts ne dépassaient pas une durée de 15 ans. Pour bien montrer l’effet de l’inflation, lorsque vous regardez la courbe bleue vous remarquez qu’entre 1981 et 1991 les prix ont augmenté de plus de 2 fois, alors que le ratio Prix/Loyer n’a pratiquement pas bougé entre ces deux dates. Tout cela pour dire que si les salaires augmentaient très vite, les prix et les loyers augmentaient au même rythme. En fait nous n’étions pas plus riches alors que les prix à la vente avaient plus que doubler. Par contre, les conditions étaient particulièrement favorables aux primo-accédants qui achetaient avec un faible apport personnel car, malgré des taux d'emprunt à 15%, l’effet de levier était très élevé.

Je pense que vous avez compris qu’il n’est possible de juger du prix d’un logement que si vous connaissez sa valeur locative. Seul le ratio Prix/Loyer permet réellement de se faire une idée du prix. Un logement vendu 500 000€ mais offrant un ratio Prix/Loyer de 130 loyers n’est pas cher en comparaison d’un studio vendu 100 000€ mais qui offre un ratio Prix/Loyer de 350 loyers, car le rendement locatif du studio est très bas. Le ratio Prix/Loyer est un indicateur synthétique comparable au ratio Prix/Dividende utilisé sur le marché des actions. Il permet de déterminer s'il y a surévaluation ou sous-évaluation des prix.

Pour terminer cet article je vous recommande le site www.journaldunet.com qui donne les prix à la vente et à la location pour 600 villes de France. Vous pourrez ainsi avoir un ordre de grandeur du ratio Prix/Loyer pour les villes qui vous intéressent.

 

Je tiens à réagir suite à un échange que j’ai eu sur un forum, à propos de la ville de Dunkerque qui offre le ratio Prix/Loyer le plus bas de France (132 loyers). Je profite de l'occasion pour saluer les habitants de Dunkerque, car j'ai habité plusieurs années dans cette ville très sympathique.

Je trouve très déplacé que certaines personnes puissent juger une ville ainsi que ses habitants sur la base du prix de son immobilier. On ne peut pas à la fois dénoncer la présence d’une bulle immobilière en France et en même temps reprocher à une ville comme Dunkerque de ne pas avoir suivi le mouvement de hausse.  Je rappelle qu’il y a 10 ans, au tout début de la bulle immobilière, un logement se vendait en France en moyenne 130 loyers. Avec un prix moyen de l’ordre de 132 loyers, Dunkerque n’a tout simplement pas suivi le mouvement de spéculation et a la chance aujourd’hui d’offrir  la meilleure rentabilité locative de France. On ne peut que se réjouir de ce constat.

Dunkerque c'est aussi beaucoup de chaleur humaine.

Voilà exactement quatre-vingts ans, le 24 octobre 1929, éclatait à Wall Street le Jeudi noir qui fit basculer le monde dans un cataclysme boursier bientôt suivi d'une dépression économique généralisée qui nourrit la vague fasciste et déboucha sur la Seconde Guerre mondiale, la seule guerre mondiale au sens strict du mot d'ailleurs. Bien triste commémoration donc, mais qui présente une vertu paradoxale : c'est sans doute le souvenir du krach de 29 qui a permis d'éviter un effondrement général en 2008.

    Suite de l'article (jdf.com)

Voici la dernière étude de Natixis Flash économie 21 octobre 2009 - N° 470.
Pour une fois on nous dit la vérité sur notre situation économique, merci Patrick ARTUS !

Que les gouvernements aient le courage de dire la vérité aux Européens. Au lieu d'entretenir l'espoir d'une reprise rapide de la croissance et de l'emploi, les gouvernements feraient mieux de dire aux Européens qu'ils vont être confrontés :

• une perte irréversible d'emplois dans les secteurs qui se contractent après la crise (construction, finance, biens durables…), d'où un chômage durablement très élevé ;

• à l'absence d'idées pour créer des emplois nouveaux en quantité suffisante pour compenser les pertes d'emplois ;

• à l'inefficacité des politiques de soutien de la croissance par l'exportation, avec la contraction du commerce mondial et, pour la zone euro, le risque d'appréciation de la devise ;

• à la disparition du modèle de soutien de l'activité par la hausse de l'endettement ;

• au besoin de rééquilibrer les finances publiques par des politiques budgétaires restrictives ;

• à l'accélération des délocalisations avec l'écart de croissance et de coûts de production entre les pays émergents et les pays de l'OCDE ;

• à la déformation du partage des revenus au détriment des salariés, avec le chômage élevé, les délocalisations…


La seule solution constructive à cette masse de problèmes n'est pas d'amplifier les politiques contracycliques mais :

• d'accepter la perte inévitable de pouvoir d'achat  et de capacité de dépense de l'Etat ;

• de construire les entreprises et les secteurs qui créeront de nouveaux emplois durables.

RECHERCHE ECONOMIQUE

Rédacteur :

Patrick ARTUS

Lien vers le document

Je vous invite à lire ce document et notamment la page 12 : Les gouvernements, au lieu d'annoncer une reprise cyclique normale, feraient mieux d'expliquer les difficultés

Voici un entretien hautement important avec André Jacques Holbecq sur la Radio Ici et Maintenant. Mr Holbecq décortique ici un article percutant réalisé par le journaliste d’investigation Matt Taibbi qui dénonçe la perfide cupidité de Goldman Sachs et de ses innombrables manipulations au sein des vastes rouages du système financier mondial.

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Une fois encore, le célèbre Matt Taibbi ne fait pas de cadeaux au acteurs du monde de la finance dans son nouvel article publié dans Rolling Stone Magazine, numéro du mois courant.

Cet article est intitulé: “The Great American Bubble Machine” (Matt Taibbi explique comment Goldman Sachs a été à l’origine de chaque manipulation importante du marché depuis la Grande Dépression)
L’une des questions sur lesquelles il se penche porte sur le fait que plusieurs anciens dirigeants de Goldman Sachs, notamment des anciens PDG, solidement installés dans notre administration, ont été ou sont actuellement directeurs de diverse agences des banques de la Réserve Fédérale partout dans le pays.

Comme l’affirme Matt Taibbi: “ils sont partout” et en lisant son article, on comprend bien quelle bande de « Banksta Ganstas » (gangsters financiers) ces gens forment.

Les conflits d’intérêts sont incroyables et le degré de manipulation du marché boursier est stupéfiant.

Cet article débouche sur une polémique qui a vu Goldman Sachs répliquer que les “affirmations de Taibbi ne sont qu’ « une compilation hystérique de la théorie du complot » et un porte-parole ajoute : « nous rejetons les affirmations selon lesquelles nous faisons gonfler les bulles et profitons des faillites, car nous ne sommes que trop conscients de l’importance que nous avons en tant que force du bien. »

Réagissant à ces propos, M. Taibbi explique que: “La vision de Goldman est imposée par ses anciens dirigeants, qui travaillent au département du Trésor américain, à la Bourse de New York, à la Banque Mondiale et occupent de nombreux autres postes importants. De même, ses anciens employés animent les principales émissions de télévision. C’est leurs points de vue que le président va prendre en considération, s’ils le veulent.

Je vais juste présenter quelques extraits de l’article de Matt, mais, par tous les moyens, veuillez prendre le temps de lire cet article dans son intégralité :

“La première chose à savoir au sujet de

Goldman Sachs, c’est qu’elle est omniprésente. La banque d’investissement, la plus puissante au monde, est un grand vampire aux longs tentacules qui s’enfoncent avec acharnement dans ce qui sent l’odeur de l’argent.

Toute tentative de décrire les activités des anciens hauts responsables de Goldman Sachs, qui occupent des postes influents, devient vite un exercice absurde et superflu, comme de dresser la liste de toute chose.

Un tableau d’ensemble suffit pour vous faire comprendre: Si l’Amérique tourne autour du dispositif de drainage de liquidités, c’est que Goldman Sachs a trouvé le moyen d’être au cœur de ce dispositif même, une lacune extrêmement regrettable dans le système du capitalisme démocratique de l’Occident, qui n’avait jamais pensé que l’avidité organisée met toujours en échec une démocratie désorganisée dans une société régie de manière passive par les marchés et élections libres.

Ils y parviennent en utilisant chaque fois la même stratégie. La formule est relativement simple: Les dirigeants de Goldman Sachs se mettent au cœur de la bulle spéculative et effectuent des placements de titres dont ils savent pertinemment qu’ils n’ont aucune valeur :

Ensuite ils extorquent d’importantes sommes d’argent aux couches moyennes et basses de la société avec l’aide d’un Etat corrompu et handicapé qui leur permet de manipuler les règles et les règlements à leur avantage en échange de quelques miettes que la banque accorde aux adeptes du clientélisme.

Au bout du compte, lorsque la faillite s’installe, des millions de citoyens ordinaire sont fauchés et crèvent de faim, ils recommencent tout le processus, prétendant voler à notre secours, Ils nous accordent des prêts, assortis d’intérêt, en puisant dans notre propre argent.

Ce faisant, ils se présentent comme des hommes sans cupidité, un groupe de mecs super rusés qui permettent à la machine de continuer à fonctionner. Depuis les années 1920, Ils se livrent exactement à ce genre de coups, et désormais, ils s’apprêtent à recommencer, en créant ce qui pourrait être, jusqu’à maintenant, la bulle la plus grande et la plus audacieuse.

Matt Taibbi explique comment les vampires de Goldman Sachs tirent profit de la bulle immobilière et de la spéculation sur les prix de l’essence.

“Il n’est pas difficile de déterminer le rôle que Goldman Sachs a joué dans la catastrophe d’envergure mondiale que fut la bulle immobilière. Ici encore, la supercherie de base a consisté en un assouplissement des normes de souscription, bien que, dans ce cas, il ne s’agissait pas des introductions en bourse mais des hypothèques. Maintenant, presque tout le monde sait que pendant des décennies, les courtiers d’hypothèques insistaient pour que les acquéreurs d’immeubles versent un acompte de 10 pourcent ou plus, justifiant d’un revenu constant, d’une bonne réputation de solvabilité et soient physiquement identifiables par leurs noms et prénoms.

Puis, à l’aube du nouveau millénaire, ils ont abandonné ces exigences ridicules et commencé à facilité les conditions d’accès aux crédits hypothécaires pour les basses couches de la société.

Et quelle est l’origine de la montée en flèche des cours du pétrole? Essayez

de deviner. De toute évidence, Goldman Sachs y a contribué, d’autres acteurs intervenaient dans le marché de matières premières physiques, mais la cause principale avait presque tout à voir avec le comportement de quelques acteurs puissants, déterminés à transformer ce marché, autrefois solide, en un casino spéculatif.

Goldman y est parvenue en persuadant les fonds de pension et les autres grands investisseurs institutionnels d’investir dans les contrats à terme du secteur pétrolier, en acceptant d’acheter le pétrole à un certain prix et à une date fixe.

Ainsi, de marchandise physique, soumise à la loi de l’offre et de la demande, le pétrole est devenu un objet sur lequel les investisseurs peuvent faire des paris, comme une action. Entre 2003 et 2008, le montant des capitaux spéculatifs investis dans les marchandises est passé de 13 à 317 milliards de dollars, soit une augmentation de 2300 pourcent. Avant 2008, un baril de pétrole s’échangeait 27 fois, en moyenne, avant sa livraison et sa consommation effective. »

Goldman Sachs s’en est, mieux tirée, que quiconque pendant la « Grande Dépression » qui touchaient les contribuables. (et c’est encore vrai en 2009 veuillez lire l’article suivant “Goldman Sachs enregistre des bénéfices records en pleine crise économique” cliquez ici)

“Immédiatement après le plan de sauvetage d’AIG, le Secrétaire au Trésor, Paulson a annoncé la mise en place d’un plan de sauvetage fédéral pour le secteur financier.
 

Ce plan, connu sous le nom de Troubled Asset Relief Program (Programme de sauvetage des actifs à risque, le fameux TARP), est doté de 700 milliards de dollars. Pour gérer les fonds affectés à ce programme, Paulson a nommé, Neel Kashkari, banquier inconnu de 35 ans travaillant pour Goldman Sachs.

Afin de satisfaire aux conditions requises pour bénéficier des fonds affectés au programme de sauvetage, Goldman annonça qu’elle changerait son statut de banque d’investissement pour adopter celui de société ayant un portefeuille bancaire.

En effet, cette décision lui permet non seulement d’avoir accès à 10 milliards de dollars dans les fonds TARP, mais également de bénéficier de tout un autre ensemble de financements publics moins visibles, en particulier, la possibilité de bénéficier des conditions d’escompte de la Réserve Fédérale.

Avant fin mars, la Réserve Fédérale aura octroyé ou garanti au moins 8,7 trillions dans le cadre de nouveaux programmes de sauvetage. Une loi obscure permet à la Réserve Fédérale de bloquer la plupart des audits commandés par le Congrès. De ce fait, aussi bien les montants que les bénéficiaires de ces fonds demeurent totalement secrets. »

“C’est une situation vraiment inimaginable… 8,7 trillions de dollars et personne n’a le droit d’interroger la Réserve Fédérale sur l’origine de ces fonds. Est-ce que vous continuer de penser que nous sommes une démocratie ?

Puisque Goldman Sachs a exploité la plupart des bulles et leurs « coups deviennent de plus en plus difficiles à trouver », ils jettent leur dévolu sur de nouvelles victimes, qui pourraient être le contribuable, voilà pourquoi, il est aujourd’hui difficile de faire la différence entre membres du Congrès et responsables de Goldman Sachs.

Nous sommes au début du mois de juillet, Barack Obama, jeune politicien jouissant d’une bonne popularité, qui a bénéficié du soutien financier d’un donateur privé de premier plan, la banque d’investissement Goldman Sachs, est installé à la Maison Blanche.

Ayant franchi sans heurt la poudrière politique durant l’époque des plans de sauvetage, Goldman a renoué avec son activité favorite et avec l’aide d’un nouveau groupe d’anciens dirigeants occupants des postes clés dans l’administration, cette société cherche à découvrir les lacunes d’un nouveau marché mis en place par le gouvernement.
M. Henry Paulson et M. Neel Kashkari ne sont plus là; Mark Patterson, secrétaire Général du département du Trésor et Gay Gary Gensler, chef de la CFTC (Commission fédérale de surveillance des marchés à terme), tous deux anciens hauts responsables de Goldman Sachs. (Gensler a été le co-directeur du service financier de cette firme.)

Au lieu de porter sur les produits dérivés du crédit ou les contrats à terme du secteur pétrolier ou encore les crédits hypothécaires adossés à des actifs, le nouveau jeu, la prochaine bulle porte sur les crédits de carbone, marché florissant d’un trillion de dollars, qui pourtant existe à peine.

Mais il existera certainement si le Parti Démocrate, qui a récolté 4 452 585 millions de dollars grâce à ce marché lors des dernières élections, parvient à faire naître une nouvelle bulle révolutionnaire, déguisée en « plan écologique » et connue sous le nom de système de plafonnement et d’échange, qui porte sur les marchandises.

Le nouveau marché du crédit de carbone est pratiquement une répétition du casino relatif au marché des marchandises

Si ce plan ne subit aucune modification, la hausse des prix sera soumise à l’autorisation du gouvernement. Goldman Sachs n’aura même pas besoin de truquer les règles du jeu. qui seront faussées d’avance !!!

C’est vraiment dommage que nous n’ayons pas les moyens de provoquer un Référendum National.

Le Sénat et la Chambre des Représentants ne sont pas près de voter une loi qui mettra hors jeu « la machine à sou » qui leur permet de se maintenir dans des postes où ils s’engraissent. … C’est une utopie ! »

En même temps, Matt Taibbi exprime clairement la vérité concernant ces menteurs et escrocs du monde de la finance qui nous dépouillent sans vergogne chaque fois qu’ils en ont l’occasion et dans un cadre « parfaitement légal.»

Nous ne serons jamais à mesure de prendre le contrôle de notre destin ou de notre pays jusqu’au jour où ce genre de lobbyistes seront interdits de siéger au Congrès.

Les conditions ci dessous, doivent être OBLIGATOIREMENT mentionnées en HAUT et en BAS de votre page web !

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Source spreadthetruth.fr

Voir aussi

La Réserve Fédérale (FED) a égaré 9000 milliards de $ !

Ron Paul: La FED est coupable

Goldman Sachs - La grande machine à bulles

L'intégralité du débat avec Jean-Paul Fitoussi, président de l'OFCE, centre de recherches en économie de Sciences Po, mardi 13 octobre 2009

Karim : Est-ce le dollar qui est faible ou l'euro qui est vraiment fort ?

Jean-Paul Fitoussi : Je n'aime pas les notions de faible ou de fort pour caractériser une monnaie. Comme un taux de change est un rapport entre deux monnaies, par définition, si l'une est jugée trop basse, l'autre est jugée trop haute. En l'espèce, de quoi s'agit-il ? Il s'agit d'une correction de déséquilibres globaux que la crise financière a mis en évidence, à savoir le déficit énorme des échanges extérieurs des Etats-Unis. Il faut cependant souligner que ce déficit a coexisté avec des valeurs relativement élevées ou relativement basses du dollar.

De sorte que pour expliquer cette "faiblesse" du dollar, il faut se référer à un élément supplémentaire. Et cet élément, c'est la vigueur du plan de soutien américain à son économie. Si l'on a l'impression que tout cela fait que l'euro est "fort", c'est tout simplement parce que l'euro, n'ayant pas de stratégie propre, subit les stratégies de change conduites dans les autres pays. Les Etats-Unis souhaitent réduire leur défict extérieur, les Chinois et autres pays asiatiques ne souhaitent pas voir leur monnaie s'apprécier par rapport au dollar, ce qui fait de l'euro la seule monnaie à capacité d'appréciation s'il n'y a pas de stratégie des autorités européennes pour l'éviter.

Suite de l'article (lemonde.fr)