Nous avons tous eu l’occasion de constater qu'un logement de caractéristiques données (surface, qualité de construction, etc.) n’a absolument pas le même prix à la vente comme à la location, suivant la ville où il se situe. En effet 100 000€ d’immobilier ne représentent pas la même chose à Dunkerque et à Paris, car le PIB et le revenu par ménage ne sont absolument pas comparables. De même, dans ces deux villes vous ne louez pas la même chose pour un loyer de 1 000€ par mois. On sent donc bien la nécessité d’exprimer les prix par autre chose que des euros !

L’autre problème c’est l’inflation qui rend difficile la comparaison des prix observés à des dates espacées de plusieurs années. L’inflation est ce qui caractérise une modification dans le temps des prix entre des biens ou services considérés deux à deux. Et comme pour la position géographique d’un type de bien, la position temporelle fait qu’avec 10 000€ on n’achète pas la même quantité d’immobilier en 2015 qu’en 1989.

Pour les deux raisons que nous venons de voir, il est intéressant d’exprimer la valeur d’un bien immobilier par le ratio Prix/Loyer (prix de vente d’un mètre carré divisé par son loyer). Le loyer est un service que vous payez pour être logé. Il est donc très représentatif du prix que le marché peut ou est prêt à payer pour ce service, que vous soyez à Shanghai, à Paris, à Dunkerque, ou encore, en 1950 ou en 2015. Le ratio Prix/Loyer d’un bien immobilier donne une information beaucoup plus pertinente qu’un prix au m2.

Enfin, le Rendement Locatif Brut (RLB) est inversement proportionnel au ratio Prix/Loyer. En effet, si votre investissement est de 1,07.P (Prix d’achat + 7% de frais de notaire) et qu’il vous rapporte un revenu brut de 12.L (12 loyers par an), on calcule un Rendement Locatif Brut en % de 1200.L/1,07.P >> RLB=(1200/1,07)/R avec R le ratio Prix/Loyer. Pour donner un exemple, un logement vendu 230 loyers (prix moyen en France mars 2015)  offre un Rendement Locatif Brut de (1200/1,07)/230=4,87%.

Le graphique suivant donne une cartographie des prix (août 2008) pour un échantillon de 124 villes de France.


 

Ce graphique montre très clairement qu’il y a une forte corrélation entre les prix et les loyers. Les ratios Prix/Loyer observés pour cet échantillon de 124 villes sont compris entre 132 loyers (Dunkerque) et 338 loyers (Paris 7e). Tous les points alignés sur une même droite passant par l’origine (0,0), correspondent à des villes qui offrent des ratios Prix/Loyer identiques. Il est important de comprendre que deux villes peuvent parfaitement présenter le même ratio Prix/Loyer tout en ayant des prix moyens à la vente totalement différents. C’est le cas pour Metz et Paris 3e : elles offrent toutes les deux un ratio Prix/Loyer moyen de 261 loyers, mais les prix de vente au m2 sont dans un rapport 4 ! Cela signifie que Paris 3e et la ville de Metz offrent en moyenne des rendements locatifs du même ordre de grandeur, alors que les prix n’ont absolument rien à voir.

Le graphique que vous allez découvrir ci-après donne le ratio Prix/Loyer en fonction du prix à la location, toujours pour notre échantillon de 124 villes.

 

On constate une importante hausse du ratio Prix/Loyer pour les logements qui se louent à des prix relativement élevés : on observe un écart de 45% sur la moyenne. Bizarrement, tout se passe comme si les gens achetaient sans compter lorsqu’ils ont les moyens de mettre un prix élevé dans l’achat de leur logement. Donc visiblement la bulle sur les prix est d’autant plus excessive que le prix à la location est élevé. Cela signifie également que les logements très chers se louent à des prix relativement bas en comparaison de la valeur des actifs. En conséquence, ils offrent de très faibles rendements locatifs.

Le ratio Prix/Loyer est donc un très bon indicateur de l'évolution du marché de l'immobilier. Il mesure l’inflation des prix à la vente par rapport aux loyers. Le loyer constitue notre monnaie de référence, comme l’euro l’est pour nos achats de tous les jours. Plus ce ratio est bas plus le marché de l'immobilier se porte bien. Par contre, une augmentation rapide du ratio Prix/Loyer peut être précurseur d'une bulle immobilière. 

Le graphique ci-dessous montre, sur une période de 45 ans, l’évolution de l’indice des prix (courbe bleue) et celui du ratio Prix/Loyer (courbe rouge). L'indicedes prix ne met absolument pas en évidence les bulles de 1981 et de 1991. Tout au plus on constate une légère baisse des prix après 1991, mais rien de plus. En fait c’est l’inflation qui masque la baisse des prix. Par contre, la bulle de 2008 est très visible, car nous avons peu d’inflation sur cette période. L’autre courbe, de couleur rouge, montre l’évolution du ratio Prix/Loyer. Les prix à la vente sont ici déflatés par rapport aux prix des loyers. Le graphique révèle sans problème les bulles de 1981, de 1991 et bien évidemment celle de 2008.

Pour les jeunes qui n’ont pas connu les années 70-80. Il faut savoir qu’à cette époque l’inflation était de l’ordre de 10 à 12% par an et que votre salaire était automatiquement compensé de l’inflation tous les 2 ou 3 mois. De plus vous aviez sans problème une augmentation personnelle de l’ordre de 5 à 10% par an (10% sans problème pour un cadre en région Parisienne). Votre salaire augmentait donc facilement de 15 à 20% par an ! Pour acheter un logement, en 1981 les taux d’emprunt étaient de l’ordre de 15% et il fallait un apport personnel minimum de 20%. En général, les prêts ne dépassaient pas une durée de 15 ans. Pour bien montrer l’effet de l’inflation, lorsque vous regardez la courbe bleue vous remarquez qu’entre 1981 et 1991 les prix ont augmenté de plus de 2 fois, alors que le ratio Prix/Loyer n’a pratiquement pas bougé entre ces deux dates. Tout cela pour dire que si les salaires augmentaient très vite, les prix et les loyers augmentaient au même rythme. En fait nous n’étions pas plus riches alors que les prix à la vente avaient plus que doubler. Par contre, les conditions étaient particulièrement favorables aux primo-accédants qui achetaient avec un faible apport personnel car, malgré des taux d'emprunt à 15%, l’effet de levier était très élevé.

Je pense que vous avez compris qu’il n’est possible de juger du prix d’un logement que si vous connaissez sa valeur locative. Seul le ratio Prix/Loyer permet réellement de se faire une idée du prix. Un logement vendu 500 000€ mais offrant un ratio Prix/Loyer de 130 n’est pas cher en comparaison d’un studio vendu 100 000€ mais qui offre un ratio Prix/Loyer de 350, car le rendement locatif du studio est très bas. Le ratio Prix/Loyer est un indicateur synthétique comparable au ratio Prix/Dividende utilisé sur le marché des actions. Il permet de déterminer s'il y a surévaluation ou sous-évaluation des prix.

Pour terminer cet article je vous recommande le site www.lacoteimmo.com qui donne les prix à la vente et à la location pour votre ville. Il est même capable d'estimer le prix d'un logement à partir de son adresse et de sa description (c'est gratuit).

Dans mon dernier article de février 2011 « Point sur le marché immobilier » je vous ai démontré qu’il existe une relation clairement établie entre le rendement locatif et le TEC10. C’est ainsi que le marché trouve un point d’équilibre lorsque le prix du marché est égal à un prix d’équilibre Pe qui offre un rendement locatif brut 1,5 fois plus élevé que le TEC10 :

12.L/Pe= 1,5.TEC10 (1)

Avec

• Pe : Prix d’équilibre du marché en €/m2
• L : Prix à la location en €/m2
• TEC10 : Taux de l’Échéance Constante à 10 ans (lien) 

A partir de l’équation (1) on peut calculer le ratio Prix d’équilibre/Loyer (Pe/L) :

Pe/L=8/TEC10  (2)

Ainsi avec un TEC10 égal à 3,66%, comme en ce moment, on calcule un prix d’équilibre autour de 218 loyers.

L’équation (2) montre que le ratio Prix sur Loyer est inversement proportionnel au TEC10, donc particulièrement sensible à sa variation, notamment lorsque les taux sont très bas comme ceux que nous avons connus ces derniers mois.

Par une approche très différente, avec cet article je vais tenter encore une fois de vous sensibiliser sur le risque d’une chute des prix du marché immobilier. Pour cela je vais utiliser le Simulateur Achat-Location version 8.3 qui est à votre disposition sur mon blog. Les résultats obtenues avec ce simulateur sont calculés à partir d’une simulation conforme à  la réalité (remboursement d’un crédit, placement du capital disponible, hausse des loyers, hausse des prix, prise en compte de la plus-value, des frais de notaire à l’achat ainsi que des frais d’agence à la revente). Il permet de comparer de façon très objective les solutions achat et location de son logement principal.

Lors d’un achat immobilier, il est important d’estimer le délai de retour sur investissement.  Pour une personne qui choisit d’acheter sa  résidence principale, le délai de retour sur investissement correspond à la durée au-delà de laquelle le propriétaire occupant commence à gagner de l’argent par rapport à la solution location. Pour cela, le simulateur calcule pour chacune des deux solutions - achat et location - le patrimoine accumulé en fonction du temps et détermine le délai au-delà duquel le propriétaire occupant commence à gagner de l’argent par rapport à la solution location (patrimoine plus élevé).

Il faut savoir que le délai moyen d’occupation d’une résidence principale est en France de l’ordre de 7 ans. L’achat d’une résidence principale n’est donc rentable que si l’on a un délai de retour sur investissement inférieur à 7 ans. Idéalement un délai de 5 ans semble être un objectif souhaitable.

Le graphique de la figure 1 donne le délai de retour sur investissement en fonction de la hausse des prix. Car bien évidemment, la hausse des prix génère un gain qui vient s’ajouter aux loyers économisés.

Pour obtenir ce graphique le simulateur a été paramétré (voir copie d’écran 1) avec des données représentatives de la situation présente (avril 2011):

·         Le loyer de départ est de 1000€  (arbitraire) et le prix d’achat est fixé à 249 loyers.

·         Les frais d’entretien cumulés à la taxe foncière représentent une dépense équivalente à 2 loyers par an.

·         L’apport personnel est ajusté à 38% de façon à obtenir une mensualité de remboursement équivalente au loyer de départ (1000€).

·         Le taux d’emprunt est de 3,65% sur 20 ans auquel s’ajoute 0,4% d’assurance, soit un taux de 4,05%.

·         Les sommes non utilisées, notamment pour la solution location, sont placées et procurent un revenu de 3.65% par an net d’impôts (égal au taux d’emprunt).

·         La hausse des loyers est de 1,3% par an.

Copie d’écran 1:

La figure 1 montre que la croissance actuelle des prix de 9% par an permet d’obtenir un délai de retour sur investissement de 1,5 an alors qu’il serait de seulement 8,4 ans si les  prix évoluaient au même rythme que les loyers (1,3% par an). 

On voit très clairement que le retour sur investissement ce dégrade très vite dès que la hausse des prix se situe en dessous de 2,6% par an. Il est même de 25 ans lorsque les prix n’augmentent plus (croissance nulle). C’est donc particulièrement sensible. Le risque d’éclatement de la bulle est donc là, car le délai de retour sur investissement monte en flèche dès que la hausse des prix chute. C’est même catastrophique lorsque les prix baissent. Or, c’est une évidence, lorsque les prix sont trop hauts ils doivent forcément baisser.

Il est donc clair que les prix actuels ne peuvent être justifiés que si les taux d’emprunt ne bougent plus et que la hausse des prix reste supérieure à 2,6% par an ! Le  problème est que cette configuration n’est pas tenable puisque les prix augmenteraient deux fois plus vite que les loyers ! Cela signifie que le rendement locatif se dégraderait un peu plus tous les mois. Forcément un jour viendrait où ce rendement serait complètement décalé par rapport au loyer de l’argent, notamment si en plus les taux d’emprunt remontent.  Un prix d’équilibre est en réalité obtenu lorsque les prix évoluent au même rythme que les loyers (ratio Prix sur Loyer constant) et que le rendement locatif est parfaitement cohérent avec le loyer de l’argent (taux d’emprunt). C’est ce que nous indique l’équation (1). En prenant en compte cette contrainte, le simulateur permet de calculer un prix  de 196 loyers. Ce prix permet d’obtenir un retour sur investissement en moins de 5 ans alors que les prix évoluent au même rythme que les loyers (ratio Prix sur loyer constant), soit 1,3% par an. La copie d’écran 2 ci-après montre le paramétrage du simulateur qui permet d’obtenir ce résultat.

Copie d’écran 2:

Pour comprendre le mécanisme de la formation d’une bulle et de son éclatement il est intéressant de regarder comment évolue le prix d’équilibre en fonction de la hausse annuelle des prix. C’est ce que donne le graphique ci-après. Bien évidemment le prix d’équilibre est ici calculé de manière à obtenir un retour sur investissement en moins de 5 ans.

La simulation montre que le prix d’équilibre augmente très fortement avec la croissance des prix. Ainsi, si elle passe de 1,3% à 2,6% par an, le simulateur permet de montrer que le prix d’équilibre passe de 200 à 260 loyers (+30%). Encore mieux, lorsque la croissance des prix passe de 3,9% à 5,2% par an, le prix d’équilibre passe de 379 à 732 loyers (+93%) ! La hausse des prix a donc pour effet de nourrir la hausse ! Mais attention au retour de bâton, car bien évidemment l’effet turbo lié à la hausse des prix donnera lieu à un effet turbo particulièrement désagréable lors de la phase de baisse : la baisse de la croissance des prix aura pour effet de nourrir la baisse des prix. C’est là que se situe le risque de retournement du marché, notamment lorsque les prix évoluent beaucoup plus vite que les loyers, car à un moment une correction sera nécessaire. Que penser de notre situation actuelle avec un prix moyen de 250 loyers, une croissance annuelle des prix de 9%, des loyers qui augmentent 5 fois moins vite que les prix (1,3% par an) et des taux d’emprunt qui remontent ?

Avec un prix moyen de 250 loyers, le graphique montre que le seuil de rupture de la bulle immobilière (enclenchement du turbo à la baisse) sera atteint lorsque les prix présenteront une croissance inférieure à 2,6% par an. C’est à partir de ce niveau de croissance que les prix subiront un sérieux ralentissement de la hausse pour ensuite prendre le chemin de la baisse.

« En une quinzaine d’années seulement, les prix des logements ont été multipliés par 2,5 dans notre pays, soit une hausse bien plus vive que celle des revenus (multipliés par 1,6 depuis 1995). Les loyers ayant eux aussi augmenté plus vite que le coût de la vie, le poids de l’ensemble des dépenses de logement dans le budget des ménages s’est fortement accentué. » Etude du CREDOC

L’étude du CRÉDOC montre que la hausse des dépenses de logement, de plus en plus mal vécue par nos concitoyens, contribue à entretenir le sentiment de déclassement social : voir s’éloigner la perspective de devenir un jour propriétaire, habiter un logement trop étroit ou en mauvais état, ou avoir l’impression d’y consacrer une part trop importante de son budget, conduisent bien souvent à se sentir appartenir au bas de l’échelle sociale.

Le malaise se nourrit aussi du décalage entre la vive hausse des prix et la plus lente amélioration de la qualité des logements.

La part des Français qui vivent dans un logement comportant au moins un « défaut majeur de qualité » - un toit percé, de l’humidité dans le logement, une installation de plomberie ou électrique défectueuse, voire une absence de sanitaires - est encore très élevée : cela concerne 32 % de nos concitoyens, un chiffre supérieur à la moyenne européenne (26 %).

Suite de l'article (contreinfo.info)

Merci Vincent pour cet article (son site http://www.cent20.net)

Nous avons tous eu l’occasion de constater qu'un logement de caractéristiques données (surface, qualité de construction, etc.) n’a absolument pas le même prix à la vente comme à la location, suivant la ville où il se situe. En effet 100 000€ d’immobilier ne représentent pas la même chose à Dunkerque et à Paris, car le PIB et le revenu par ménage ne sont absolument pas comparables. De même, dans ces deux villes vous ne louez pas la même chose pour un loyer de 1 000€ par mois. On sent donc bien la nécessité d’exprimer les prix par autre chose que des euros !

L’autre problème c’est l’inflation qui rend difficile la comparaison des prix observés à des dates espacées de plusieurs années. L’inflation est ce qui caractérise une modification dans le temps des prix entre des biens ou services considérés deux à deux. Et comme pour la position géographique d’un type de bien, la position temporelle fait qu’avec 10 000€ on n’achète pas la même quantité d’immobilier en 2009 qu’en 1989.

Pour les deux raisons que nous venons de voir, il est intéressant d’exprimer la valeur d’un bien immobilier par le ratio Prix/Loyer (prix de vente d’un mètre carré divisé par son loyer). Le loyer est un service que vous payez pour être logé. Il est donc très représentatif du prix que le marché peut ou est prêt à payer pour ce service, que vous soyez à Shanghai, à Paris, à Dunkerque, ou encore, en 1950 ou en 2009. Le ratio Prix/Loyer d’un bien immobilier donne une information beaucoup plus pertinente qu’un prix au m2.

Enfin, le Rendement Locatif Brut (RLB) est inversement proportionnel au ratio Prix/Loyer. En effet, si votre investissement est de 1,07.P (Prix d’achat + 7% de frais de notaire) et qu’il vous rapporte un revenu brut de 12.L (12 loyers par an), on calcule un Rendement Locatif Brut en % de 1200.L/1,07.P >> RLB=(1200/1,07)/R avec R le ratio Prix/Loyer. Pour donner un exemple, un logement vendu 250 loyers offre un Rendement Locatif Brut de (1200/1,07)/250=4,48%.

Le graphique suivant donne une cartographie des prix (août 2008) pour un échantillon de 124 villes de France.


 

Ce graphique montre très clairement qu’il y a une forte corrélation entre les prix et les loyers. Les ratios Prix/Loyer observés pour cet échantillon de 124 villes sont compris entre 132 loyers (Dunkerque) et 338 loyers (Paris 7e). Tous les points alignés sur une même droite passant par l’origine (0,0), correspondent à des villes qui offrent des ratios Prix/Loyer identiques. Il est important de comprendre que deux villes peuvent parfaitement présenter le même ratio Prix/Loyer tout en ayant des prix moyens à la vente totalement différents. C’est le cas pour Metz et Paris 3e : elles offrent toutes les deux un ratio Prix/Loyer moyen de 261 loyers, mais les prix de vente au m2 sont dans un rapport 4 ! Cela signifie que Paris 3e et la ville de Metz offrent en moyenne des rendements locatifs du même ordre de grandeur, alors que les prix n’ont absolument rien à voir.

Le graphique que vous allez découvrir ci-après donne le ratio Prix/Loyer en fonction du prix à la location, toujours pour notre échantillon de 124 villes.

 

On constate une importante hausse du ratio Prix/Loyer pour les logements qui se louent à des prix relativement élevés : on observe un écart de 45% sur la moyenne. Bizarrement, tout se passe comme si les gens achetaient sans compter lorsqu’ils ont les moyens de mettre un prix élevé dans l’achat de leur logement. Donc visiblement la bulle sur les prix est d’autant plus excessive que le prix à la location est élevé. Cela signifie également que les logements très chers se louent à des prix relativement bas en comparaison de la valeur des actifs. En conséquence, ils offrent de très faibles rendements locatifs.

Le ratio Prix/Loyer est donc un très bon indicateur de l'évolution du marché de l'immobilier. Il mesure l’inflation des prix à la vente par rapport aux loyers. Le loyer constitue notre monnaie de référence, comme l’euro l’est pour nos achats de tous les jours. Plus ce ratio est bas plus le marché de l'immobilier se porte bien. Par contre, une augmentation rapide du ratio Prix/Loyer peut être précurseur d'une bulle immobilière. 

Le graphique ci-dessous montre, sur une période de 40 ans, l’évolution de l’indice des prix (courbe bleue) et celui du ratio Prix/Loyer (courbe rouge). L'indicedes prix ne met absolument pas en évidence les bulles de 1981 et de 1991. Tout au plus on constate une légère baisse des prix après 1991, mais rien de plus. En fait c’est l’inflation qui masque la baisse des prix. Par contre, la bulle de 2008 est très visible, car nous avons peu d’inflation sur cette période. L’autre courbe, de couleur rouge, montre l’évolution du ratio Prix/Loyer. Les prix à la vente sont ici déflatés par rapport aux prix des loyers. Le graphique révèle sans problème les bulles de 1981, de 1991 et bien évidemment celle de 2008.

 

Pour les jeunes qui n’ont pas connu les années 70-80. Il faut savoir qu’à cette époque l’inflation était de l’ordre de 10 à 12% par an et que votre salaire était automatiquement compensé de l’inflation tous les 2 ou 3 mois. De plus vous aviez sans problème une augmentation personnelle de l’ordre de 5 à 10% par an (10% sans problème pour un cadre en région Parisienne). Votre salaire augmentait donc facilement de 15 à 20% par an ! Pour acheter un logement, en 1981 les taux d’emprunt étaient de l’ordre de 15% et il fallait un apport personnel minimum de 20%. En général, les prêts ne dépassaient pas une durée de 15 ans. Pour bien montrer l’effet de l’inflation, lorsque vous regardez la courbe bleue vous remarquez qu’entre 1981 et 1991 les prix ont augmenté de plus de 2 fois, alors que le ratio Prix/Loyer n’a pratiquement pas bougé entre ces deux dates. Tout cela pour dire que si les salaires augmentaient très vite, les prix et les loyers augmentaient au même rythme. En fait nous n’étions pas plus riches alors que les prix à la vente avaient plus que doubler. Par contre, les conditions étaient particulièrement favorables aux primo-accédants qui achetaient avec un faible apport personnel car, malgré des taux d'emprunt à 15%, l’effet de levier était très élevé.

Je pense que vous avez compris qu’il n’est possible de juger du prix d’un logement que si vous connaissez sa valeur locative. Seul le ratio Prix/Loyer permet réellement de se faire une idée du prix. Un logement vendu 500 000€ mais offrant un ratio Prix/Loyer de 130 loyers n’est pas cher en comparaison d’un studio vendu 100 000€ mais qui offre un ratio Prix/Loyer de 350 loyers, car le rendement locatif du studio est très bas. Le ratio Prix/Loyer est un indicateur synthétique comparable au ratio Prix/Dividende utilisé sur le marché des actions. Il permet de déterminer s'il y a surévaluation ou sous-évaluation des prix.

Pour terminer cet article je vous recommande le site www.journaldunet.com qui donne les prix à la vente et à la location pour 600 villes de France. Vous pourrez ainsi avoir un ordre de grandeur du ratio Prix/Loyer pour les villes qui vous intéressent.

 

Je tiens à réagir suite à un échange que j’ai eu sur un forum, à propos de la ville de Dunkerque qui offre le ratio Prix/Loyer le plus bas de France (132 loyers). Je profite de l'occasion pour saluer les habitants de Dunkerque, car j'ai habité plusieurs années dans cette ville très sympathique.

Je trouve très déplacé que certaines personnes puissent juger une ville ainsi que ses habitants sur la base du prix de son immobilier. On ne peut pas à la fois dénoncer la présence d’une bulle immobilière en France et en même temps reprocher à une ville comme Dunkerque de ne pas avoir suivi le mouvement de hausse.  Je rappelle qu’il y a 10 ans, au tout début de la bulle immobilière, un logement se vendait en France en moyenne 130 loyers. Avec un prix moyen de l’ordre de 132 loyers, Dunkerque n’a tout simplement pas suivi le mouvement de spéculation et a la chance aujourd’hui d’offrir  la meilleure rentabilité locative de France. On ne peut que se réjouir de ce constat.

Dunkerque c'est aussi beaucoup de chaleur humaine.

Voici la dernière étude de Natixis Flash économie 21 octobre 2009 - N° 470.
Pour une fois on nous dit la vérité sur notre situation économique, merci Patrick ARTUS !

Que les gouvernements aient le courage de dire la vérité aux Européens. Au lieu d'entretenir l'espoir d'une reprise rapide de la croissance et de l'emploi, les gouvernements feraient mieux de dire aux Européens qu'ils vont être confrontés :

• une perte irréversible d'emplois dans les secteurs qui se contractent après la crise (construction, finance, biens durables…), d'où un chômage durablement très élevé ;

• à l'absence d'idées pour créer des emplois nouveaux en quantité suffisante pour compenser les pertes d'emplois ;

• à l'inefficacité des politiques de soutien de la croissance par l'exportation, avec la contraction du commerce mondial et, pour la zone euro, le risque d'appréciation de la devise ;

• à la disparition du modèle de soutien de l'activité par la hausse de l'endettement ;

• au besoin de rééquilibrer les finances publiques par des politiques budgétaires restrictives ;

• à l'accélération des délocalisations avec l'écart de croissance et de coûts de production entre les pays émergents et les pays de l'OCDE ;

• à la déformation du partage des revenus au détriment des salariés, avec le chômage élevé, les délocalisations…


La seule solution constructive à cette masse de problèmes n'est pas d'amplifier les politiques contracycliques mais :

• d'accepter la perte inévitable de pouvoir d'achat  et de capacité de dépense de l'Etat ;

• de construire les entreprises et les secteurs qui créeront de nouveaux emplois durables.

RECHERCHE ECONOMIQUE

Rédacteur :

Patrick ARTUS

Lien vers le document

Je vous invite à lire ce document et notamment la page 12 : Les gouvernements, au lieu d'annoncer une reprise cyclique normale, feraient mieux d'expliquer les difficultés